Kira Sözleşmesinin Devri TBK 323 – Kiracının Değişmesi 2026
Kira sözleşmesinin devri; kiracının kiraya verenin yazılı rızasını alarak kira ilişkisini bir bütün olarak üçüncü kişiye devretmesidir (TBK m. 323). İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmaksızın bu rızayı reddedemez; konut kiralarında ise devir büyük ölçüde kiraya verenin takdirine bağlıdır. Devir sonrasında eski kiracı; 2 yıl süreyle müteselsil sorumlu kalmaya devam eder. Kiralananın satılması halinde ise yeni malik; mevcut kira sözleşmesine otomatik olarak taraf olur ve sözleşmeyi tek taraflı değiştiremez (TBK m. 310).
Kira Sözleşmesinin Devri – TBK m. 323, Kiracının Değişmesi, Devir Protokolü ve Yeni Malikle İlişki (2026)
- TBK m. 323 ve m. 310 – Tam Kanun Metinleri
- Kira Sözleşmesinin Devri Nedir?
- Kira Devri – Alt Kira – Kullanım Hakkı Devri Farkı
- Devrin Şartları
- Konut Kira Sözleşmesinin Devri
- İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri – TBK 323/2
- İşletmenin Devri ile Kira Sözleşmesi Devri İlişkisi
- İzinsiz Devrin Sonuçları
- Kira Sözleşmesi Devir Protokolü Örneği
- İşyeri Kira Devir Sözleşmesi Örneği
- Eski Kiracının 2 Yıllık Müteselsil Sorumluluğu
- Kiralananın El Değiştirmesi – Ev Sahibi Değişince Ne Olur?
- Yeni Malik Kira Sözleşmesini Değiştirebilir mi?
- Kira Kontratı Yenilenince Ne Olur?
- Yargıtay Kararları
- Özet Tablo
- Sıkça Sorulan Sorular
TBK m. 323 ve m. 310 – Tam Kanun Metinleri
Kira Sözleşmesinin Devri Nedir?
Kira sözleşmesinin devri; mevcut kiracının kira ilişkisinden doğan tüm hak ve borçlarını bir bütün olarak üçüncü bir kişiye devretmesi ve bu kişinin kiraya veren karşısında yeni kiracı sıfatını kazanmasıdır. Devir işlemi sonucunda:
- Devreden kiracı; kira sözleşmesinin tarafı olmaktan çıkar
- Devralan kişi; yeni kiracı sıfatını kazanır ve kiraya veren ile doğrudan sözleşme ilişkisi kurar
- Kira sözleşmesi; aynı koşullarla devam eder (yeni sözleşme kurulmaz)
- Devreden eski kiracı; 2 yıl süreyle müteselsil sorumluluk taşımaya devam eder
Kira Devri – Alt Kira – Kullanım Hakkı Devri Farkı
| Ölçüt | Kira Sözleşmesinin Devri (TBK m. 323) | Alt Kira (TBK m. 322) | Kullanım Hakkının Devri |
|---|---|---|---|
| Kiracı değişir mi? | Evet – eski kiracı çıkar | Hayır – kiracı aynı kalır | Hayır |
| Kiraya veren ile ilişki | Yeni kiracı doğrudan ilişki kurar | Alt kiracının kiraya veren ile doğrudan ilişkisi yoktur | Yok |
| Kiraya verenin rızası | Yazılı rıza zorunlu | Yazılı rıza zorunlu | Kira sözleşmesine bağlı |
| Eski kiracının sorumluluğu | 2 yıl müteselsil sorumluluk | Tam sorumluluk devam eder | Devam eder |
| Kullanım şekli | Tüm haklar devralana geçer | Kiracı kira öder; alt kiracı alt kira öder | Yalnızca kullanım |
| İşyeri kiralarında rıza | Haklı sebep olmaksızın reddedilemez | Haklı sebep olmaksızın reddedilemez | Sözleşmeye bağlı |
Devrin Şartları
Devrin Şartları
TBK m. 323 kapsamında kira sözleşmesinin geçerli biçimde devredilebilmesi için şu şartlar bir arada gerçekleşmelidir:
- Kiraya verenin yazılı rızası: Sözlü rıza yeterli değildir; rızanın mutlaka yazılı olması gerekir. E-posta, WhatsApp mesajı veya noter onaylı belge yazılı rıza sayılabilir; ancak noter onaylı form her zaman daha güvenlidir
- Devreden ve devralanın anlaşması: Mevcut kiracı ile yeni kiracı devir konusunda açıkça anlaşmış olmalı; devrin koşulları, tarihi ve devredilen güvence tutarı belirlenmiş olmalıdır
- Devir sözleşmesinin tereddütsüz yapılması: Devir; belirsizliğe yer bırakmayacak, tarafları açıkça gösteren ve mevcut sözleşmeye atıfla yapılan yazılı bir belgeyle gerçekleşmelidir
Konut Kira Sözleşmesinin Devri
Konut kiralarında kira sözleşmesinin devri; işyeri kiralarına kıyasla daha kısıtlı bir rejime tabidir. TBK m. 323/2 hükmü yalnızca işyeri kiralarına uygulanır; dolayısıyla konut kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmaksızın devre rıza vermekten kaçınamaz kuralı geçerli değildir.
Pratik sonuç şudur: Konut kiracısı, ev sahibinin yazılı rızasını almadan kira sözleşmesini devredemez; ev sahibi de rıza vermek zorunda değildir. Rıza tamamen kiraya verenin takdirine bağlıdır.
Konut Kiracılarının Alternatif Yolları
- Ev sahibinin onayıyla normal devir (yazılı rıza alınarak)
- Kira sözleşmesini sona erdirerek yeni bir kira sözleşmesini ev sahibiyle bizzat yeni kiracı adına kurulmasını sağlamak
- Sözleşme süresi dolduğunda yeni kiracının kendi adına sözleşme yapması
İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri – TBK 323/2
İşyeri kiralarında kiraya veren; TBK m. 323/2 uyarınca haklı bir sebep bulunmadıkça devre izin vermekten kaçınamaz. Bu düzenleme; ticari hayatın sürekliliğini ve işletmenin değerini koruma amacı taşımaktadır.
Haklı Sebep – Rıza Reddedilebilecek Haller
| Haklı Sebep Sayılanlar | Haklı Sebep Sayılmayanlar |
|---|---|
| Devralacak kişinin açık mali yetersizliği (borçlu, icrası olan) | Kira bedelini artırmak istemek |
| Kiralananın kullanım amacına uygun faaliyet göstermeyecek olması | Mevcut kiracıyla ilişkiyi sürdürme isteği |
| Bina düzeni veya yapı güvenliği açısından risk oluşturma | Devir işlemini geciktirme düşüncesi |
| Kiraya verenin haklı güven kaygıları | Keyfi veya sübjektif kişisel tercih |
Haksız Reddedilirse Ne Olur?
TBK m. 323/2 uyarınca; kiraya veren haklı sebep olmaksızın işyeri kira sözleşmesi devrine izin vermezse; kiracı sözleşmeyi feshedebilir ve kiraya verenin bu yüzden uğranılan zararı gidermesi gerekir. Kiracı tazminat talebini mahkeme aracılığıyla ileri sürebilir.
Kira sözleşmesi devri veya el değiştirme konusunda hukuki destek için İstanbul avukat ekibimizle iletişime geçin.
İşletmenin Devri ile Kira Sözleşmesi Devri İlişkisi
Ticari hayatta işletmenin devri (şirketin veya işletmenin satışı) ile kira sözleşmesinin devri çoğu zaman aynı anda gündeme gelmektedir. Ancak bu iki işlem birbirinden bağımsızdır ve ayrı ayrı kurallara tabidir.
- İşletmenin devredilmesi; kira sözleşmesinin otomatik olarak devredildiği anlamına gelmez
- Kira sözleşmesinin devri için ayrıca kiraya verenin yazılı rızasının alınması zorunludur
- Kiraya veren; işletmenin devriyle bağlantılı kira sözleşmesi devrine haklı sebep olmaksızın karşı çıkamaz (işyeri kirası ise)
- İşletme devrinin kira devriyle eş zamanlı yapılması halinde; devir protokolünde her iki devrin şartlarının ayrıca belirtilmesi önerilir
İzinsiz Devrin Sonuçları
Kiraya verenin yazılı rızası alınmadan yapılan kira sözleşmesi devri; kira sözleşmesine aykırılık oluşturur ve ciddi hukuki riskler doğurur.
- Kiraya verene karşı hüküm doğurmaz: İzinsiz devir; kiraya veren açısından geçersizdir; kiraya veren sözleşmenin tarafı olarak eski kiracıyı muhatap almaya devam eder
- Sözleşme fesih hakkı: Kiraya veren; kiracıya aykırılığı gidermesi için uygun bir süre verir; aykırılık devam ederse sözleşmeyi fesheder
- Tahliye davası açılabilir: İzinsiz devir tahliye sebebi oluşturabilir; kiraya veren bu gerekçeyle dava açabilir
- Eski kiracının sorumluluğu devam eder: Kiraya veren; tüm kira alacaklarını eski kiracıdan talep etmeye devam edebilir
Kira Sözleşmesi Devir Protokolü Örneği
KİRA SÖZLEŞMESİ DEVİR PROTOKOLÜ
Tarih: …/…./…..
DEVREDEN (Eski Kiracı): Adı Soyadı, TC No, Adres
DEVRALAN (Yeni Kiracı): Adı Soyadı, TC No, Adres
KİRAYA VEREN: Adı Soyadı / Şirket Unvanı, Adres
KONU:
… adresinde bulunan ve … tarihli kira sözleşmesine konu olan taşınmazın kira ilişkisinin devri.
HUSUSLAR:
1. Devreden kiracı ile devralan kişi; yukarıda belirtilen taşınmaza ait kira ilişkisinin …/…./… tarihi itibarıyla devralana devredilmesi konusunda anlaşmışlardır.
2. Kiraya veren; TBK m. 323 uyarınca bu devire yazılı rıza vermektedir.
3. Devir tarihi itibarıyla geçerli kira bedeli … TL’dir ve mevcut kira sözleşmesinin tüm koşulları aynı şekilde devam edecektir.
4. Devredenin yatırdığı … TL tutarındaki güvence bedeli; … TL olarak devralana iade edilmiş / devralan tarafından kiraya verene yeniden yatırılmıştır. (Duruma göre düzenlenir)
5. Devreden kiracı; TBK m. 323/3 uyarınca devir tarihinden itibaren 2 yıl süreyle devralan kiracı ile birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir.
DEVREDEN: ………..
DEVRALAN: ………..
KİRAYA VEREN: ………..
İşyeri Kira Devir Sözleşmesi Örneği
İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ DEVİR SÖZLEŞMESİ
Tarih: …/…./…..
DEVREDEN: (Eski kiracının ticari unvanı, vergi no, adres)
DEVRALAN: (Yeni kiracının ticari unvanı, vergi no, adres)
KİRAYA VEREN: (Ad-Soyad/Şirket, adres)
MADDE 1 – KONU: … adresindeki, … m2 işyerinin … tarihli kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve yükümlülüklerin devri.
MADDE 2 – DEVİR TARİHİ: …/…./…….
MADDE 3 – KİRAYA VERENİN RIZASI: Kiraya veren; TBK m. 323/1 uyarınca yukarıdaki devire yazılı olarak rıza vermektedir. (Kiraya verenin imzası)
MADDE 4 – GÜNCEL KİRA BEDELİ: Devir tarihi itibarıyla aylık kira bedeli … TL’dir; mevcut kira koşulları aynı şekilde devam eder.
MADDE 5 – GÜVENCE: … TL güvence bedeli; … şekilde (iade/devir) düzenlenmiştir.
MADDE 6 – ESKİ KİRACININ SORUMLULUĞU: TBK m. 323/3 uyarınca devreden; devir anından itibaren 2 yıl süreyle müteselsilen sorumludur.
MADDE 7 – DEVİR BEDELİ: Devreden ile devralan arasında … TL devir bedeli kararlaştırılmıştır. (Bu husus yalnızca taraflar arasında düzenlenir; kiraya veren ile ilgisi yoktur)
DEVREDEN: ……….. DEVRALAN: ……….. KİRAYA VEREN: ………..
Dikkat: Devir protokolü ve sözleşmeleri örnek niteliğindedir; her somut olayın koşullarına göre özelleştirilmesi gerekir. Yüksek güvence tutarları, uzun süreli sözleşmeler veya işletme devri içeren işlemlerde noter onaylı belge düzenlenmesi kuvvetle tavsiye edilir.
Eski Kiracının 2 Yıllık Müteselsil Sorumluluğu
TBK m. 323/3; geçerli devir işlemi sonrasında dahi eski kiracının sorumluluğunun hemen sona ermediğini düzenlemektedir. Bu hüküm; kiraya verenin menfaatini güvence altına almak için getirilmiştir.
2 Yıllık Müteselsil Sorumluluğun Kapsamı
- Devreden eski kiracı; devir tarihinden itibaren işleyecek borçlar için yeni kiracı ile birlikte müteselsilen sorumludur
- Müteselsil sorumluluk; kiraya verenin her iki kiracıdan da alacağını talep edebileceği anlamına gelir
- Sorumluluk; 2 yıl ile sınırlıdır; 2 yıl dolunca eski kiracının sorumluluğu tamamen ortadan kalkar
- Bu sorumluluk; yalnızca devir tarihinden sonra doğacak borçları kapsar; devir öncesi borçlar devreden kiracıya aittir
| Durum | Eski Kiracı Sorumlu mu? | Yeni Kiracı Sorumlu mu? |
|---|---|---|
| Devir öncesi kira borçları | Evet – tamamen | Hayır |
| Devir sonrası kira borçları (2 yıl içinde) | Evet – müteselsil | Evet – asıl borçlu |
| Devir sonrası kira borçları (2 yıl sonra) | Hayır – sorumluluk sona erdi | Evet – tek sorumlu |
| İzinsiz yapılan devir sonrası borçlar | Evet – tamamen (devir geçersiz) | Kiraya verenle hukuki ilişkisi yoktur |
Kiralananın El Değiştirmesi – Ev Sahibi Değişince Ne Olur?
Bu bölüm; en sık sorulan ve rakip içeriklerin hiçbirinin ele almadığı konuyu kapsamaktadır: Kiracının ev sahibi değişince durumu ne olur?
TBK m. 310’a göre; kiralanan taşınmazın satış, miras, bağış veya başka herhangi bir hukuki işlemle el değiştirmesi halinde yeni malik; mevcut kira sözleşmesine otomatik olarak taraf olur. Bu; “satımın kirayı bozmaması” ilkesinin somut ifadesidir.
Yeni Malik Karşısında Kiracının Hakları
- Kira sözleşmesi; yeni malikin onayı gerekmeksizin aynı koşullarla devam eder
- Kira bedeli değişmez; yeni malik eski malikin belirlediği bedeli kabul etmek zorundadır
- Kira artış koşulları aynen geçerlidir
- Güvence bedeli; yeni malik tarafından devir alınmış sayılır
- Kiracı; yeni malik ile yeni sözleşme imzalamak zorunda değildir
Yeni Malikle Karşılaşılan Pratik Sorunlar
- Yeni malik; kiracıdan daha yüksek kira talep ediyorsa; kiracı bu talebi reddetme hakkına sahiptir
- Yeni malik; kiracıyı hemen tahliye etmek istiyorsa; yasal tahliye sebeplerine dayanmak zorundadır
- Yeni malik; kira sözleşmesini görmezden gelerek yeni sözleşme yapmalarını dayatıyorsa; kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir
Yeni Malik Kira Sözleşmesini Değiştirebilir mi?
Hayır. Yeni malik; TBK m. 310 kapsamında mevcut kira sözleşmesine taraf olmakla birlikte sözleşmeyi tek taraflı olarak değiştiremez. Kira bedeli, artış oranı, kullanım amacı ve diğer koşullar; kiracının onayı olmadan değiştirilemez.
| Konu | Yeni Malik Yapabilir mi? | Dayanak |
|---|---|---|
| Mevcut kira bedelini artırma | Hayır (tek taraflı olarak) | TBK m. 310 + m. 344 |
| Kira sözleşmesini feshetme | Hayır (yasal sebep olmadan) | TBK m. 347 vd. |
| Kendi ihtiyacı için tahliye | Evet (TBK m. 351 koşullarıyla) | TBK m. 351 |
| Yeni kira sözleşmesi dayatma | Hayır – kiracı kabul etmek zorunda değil | TBK m. 310 |
| Kira koşullarını değiştirme | Yalnızca kiracının rızasıyla | Sözleşme serbestisi |
Yeni Malikten Tahliye – TBK m. 351
Yeni malik; taşınmazı edindikten sonra kendi veya yakınlarının ihtiyacı için kullanmak isterse; edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak ve 6 ay sonra tahliye davası açmak koşuluyla tahliye talep edebilir. Bu yol; yasal koşullara sıkı sıkıya bağlıdır.
Kira Kontratı Yenilenince Ne Olur?
TBK m. 347’ye göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi dolduğunda kiracı kiralananı kullanmaya devam ederse ve kiraya veren süre sonunda yazılı bildirimle itiraz etmezse; sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış sayılır. Bu uzama her yıl sonu tekrar eder.
Kira Kontratı Yenilemesinde Bilmeniz Gerekenler
- Kontrat yenilenince; kira bedeli TBK m. 344 çerçevesinde ÜFE veya anlaşma oranında artırılabilir
- Kira artışı; taraflar anlaşmazsa mahkeme yoluyla tespit edilir (TBK m. 344)
- Kiraya veren; sözleşme yenilenirken yeni koşullar dayatamaz; sözleşmenin geri kalanı değişmez
- 10 yılını dolduran kira sözleşmelerinde kiraya veren; her sözleşme döneminin sona ermesinden 3 ay önce yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 347/1)
Yargıtay Kararları
Yargıtay Kararları
Özet Tablo
| Konu | Özet |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m. 323 (devir) + TBK m. 310 (el değiştirme) |
| Devir için rıza | Kiraya verenin yazılı rızası zorunlu |
| İşyeri kirasında rıza | Haklı sebep olmaksızın reddedilemez (TBK m. 323/2) |
| Konut kirasında rıza | Kiraya verenin takdirine bağlı; rıza vermek zorunda değil |
| Eski kiracının sorumluluğu | 2 yıl müteselsil sorumluluk (TBK m. 323/3) |
| İzinsiz devirin sonucu | Kiraya verene karşı hüküm doğurmaz; fesih ve tahliye sebebi |
| Kiralanan el değiştirirse | Yeni malik kira sözleşmesine taraf olur (TBK m. 310) |
| Yeni malik sözleşmeyi değiştirebilir mi? | Hayır – tek taraflı değiştiremez |
| Yeni malikin tahliye hakkı | Kendi ihtiyacı için; 1 ay ihbar + 6 ay bekleme (TBK m. 351) |
| Kira kontratı yenilenince | Sözleşme 1 yıl daha aynı koşullarla uzar (TBK m. 347) |
| Kira devri ile alt kira farkı | Devirde kiracı değişir; alt kirada kiracı aynı kalır |
| Resmi kaynak | TBK m. 323 – mevzuat.gov.tr |
Sıkça Sorulan Sorular
TBK m. 310 uyarınca kiralanan taşınmaz satış veya başka bir işlemle el değiştirirse; yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve sözleşme aynı koşullarla devam eder. Kiracı; yeni ev sahibiyle yeni sözleşme imzalamak zorunda değildir. Kira bedeli, artış oranı ve diğer koşullar değişmez. Yeni malik; kiracıyı tek taraflı olarak kira bedelini artırmaya veya çıkmaya zorlayamaz.
Evet; kiraya verenin yazılı rızasını almak koşuluyla kiracı kira sözleşmesini üçüncü kişiye devredebilir (TBK m. 323). İşyeri kiralarında kiraya veren; haklı sebep bulunmadıkça bu rızayı reddedemez. Konut kiralarında ise kiraya veren rıza vermek zorunda değildir. Geçerli devir sonrasında yeni kiracı sözleşmenin tarafı olur; eski kiracı 2 yıl süreyle müteselsil sorumlu kalmaya devam eder.
Hayır. TBK m. 310 uyarınca yeni malik; mevcut kira sözleşmesine taraf olur ve sözleşmeyi tek taraflı olarak değiştiremez. Kira bedeli değişmez, kullanım amacı değiştirilemez ve kiracıya yeni koşullar dayatılamaz. Yeni malik ancak kiracının onayıyla koşulları değiştirebilir. Kendi ihtiyacı için tahliye talebi ise ayrı kurallara (TBK m. 351) tabidir.
TBK m. 347 uyarınca; konut ve çatılı işyeri kiralarında süre dolduğunda kiracı kiralananı kullanmaya devam ederse ve kiraya veren itiraz etmezse; sözleşme 1 yıl daha aynı koşullarla uzar. Kira bedeli; TBK m. 344 kapsamında ÜFE artışı veya anlaşma oranında artırılabilir. Yenilenen sözleşmede temel koşullar değişmez.
Kira sözleşmesi devir protokolü; mevcut kiracı, yeni kiracı ve kiraya veren tarafından birlikte imzalanmalıdır. Protokolde; devir tarihi, güncel kira bedeli, güvence tutarının nasıl düzenleneceği ve kiraya verenin yazılı rızası açıkça yer almalıdır. Ayrıca devreden kiracının 2 yıllık müteselsil sorumluluğu belirtilmeli; mevcut kira sözleşmesine atıfla devredilen sözleşmenin aynı koşullarla devam edeceği yazılmalıdır. Yüksek değerli işlemler için noter onaylı belge tavsiye edilir.
TBK m. 323/2 uyarınca işyeri kiralarında kiraya veren; haklı bir sebep bulunmadıkça devire izin vermekten kaçınamaz. Haklı sebep; devralacak kişinin mali yetersizliği, kiralananın kullanım amacına uyumsuzluk veya bina güvenliği riski gibi nesnel gerekçelere dayanmalıdır. Kira bedelini artırma isteği veya kişisel tercih haklı sebep sayılmaz. Haksız reddedilmesi halinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir ve tazminat talep edebilir.
TBK m. 323/3 uyarınca eski kiracı; devir tarihinden itibaren işleyecek borçlar için yeni kiracı ile birlikte 2 yıl süreyle müteselsilen sorumlu kalmaya devam eder. Bu süre içinde kiraya veren; eski kiracıdan da kira ve diğer alacaklarını talep edebilir. 2 yıl dolunca eski kiracının sorumluluğu tamamen sona erer.
Kira ilişkisinin devrinde kiracı tamamen değişir; eski kiracı sözleşmeden çıkar ve yeni kiracı kiraya veren ile doğrudan ilişki kurar. Alt kirada ise kiracı değişmez; kiracı üçüncü kişiye kiralananı kullandırır ancak kendisi kiraya veren karşısında asıl kiracı olmaya devam eder ve tüm sorumluluğunu sürdürür. Her iki işlem de kiraya verenin yazılı rızasını gerektirmektedir.
Yazarlar Hakkında
Bu içerik, AEK Hukuk bünyesindeki avukatlar tarafından hazırlanmış ve mesleki uzmanlık çerçevesinde denetlenmiştir.
Av. Mehmet Salih Ayyıldız
İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2019). Gayrimenkul Hukuku, kira davaları ve Ticaret Hukuku uzmanı. AEK Hukuk kurucu ortağı.
Av. Turgut Ekrem
İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2019). Ceza Hukuku ve AYM/AİHM bireysel başvurularında uzman. AEK Hukuk kurucu ortağı.
Kira Sözleşmesi Devri veya El Değiştirme Sürecinde Yanınızdayız
İşyeri kira devri, devir protokolü düzenlenmesi, yeni malik sorunları veya konut kira uyuşmazlıklarında deneyimli İstanbul avukat ekibimizle iletişime geçin.