Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı TBK 346 – Cezai Şart 2026
TBK m. 346; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında hiçbir ek ödeme yükümlülüğü getirilmesini yasaklayan emredici bir hükümdür. Kira sözleşmesine konulan cezai şart, kira gecikmesinde ek bedel, sonraki kiraların muacceliyeti ve güvenceyi 3 aylık kira üzerinde belirleyen hükümler; sözleşmede yazılı olsa ve taraflarca imzalansa dahi geçersizdir. Bu yasak; konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsar; tacirler arası kira sözleşmeleri ve AVM kiraları dahil tüm bu sözleşme türleri için Yargıtay tarafından uygulanmaktadır.
- TBK m. 346 – Tam Kanun Metni ve İlgili Maddeler
- Yasağın Kapsamı – Hangi Kira Sözleşmelerine Uygulanır?
- 6570 Sayılı Kanun Ne Zaman Yürürlükten Kalktı?
- Geçersiz Sayılan Düzenlemeler – Tam Liste
- Cezai Şart Yasağı ve Gecikme Faizinden Farkı
- Güvence (Depozito) Sınırı – TBK m. 342
- Tacirler Arası Kira Sözleşmesi ve TBK 346 – Yargıtay Tutumu
- AVM Kira Sözleşmesi ve TBK 346
- Kiracı Sözleşmeden Önce Çıkarsa – Erken Tahliye
- Kiracı Kira Sözleşmesini Feshedebilir mi?
- Kiracı Kiralananda Değişiklik Yapabilir mi? – TBK m. 321
- Geçersiz Düzenlemenin Hukuki Sonuçları
- TBK m. 354 – Kiracı Aleyhine Ek Sözleşme Yasağıyla İlişkisi
- Yargıtay Kararları
- Özet Tablo
- Sıkça Sorulan Sorular
TBK m. 346 – Tam Kanun Metni ve İlgili Maddeler
Yasağın Kapsamı – Hangi Kira Sözleşmelerine Uygulanır?
TBK m. 346; TBK’nın 339-356. maddeleri arasında yer alan “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” bölümünde düzenlendiğinden yalnızca bu tür kira sözleşmelerine uygulanmaktadır.
| Kira Sözleşmesi Türü | TBK m. 346 Uygulanır mı? | Dayanak |
|---|---|---|
| Konut (daire, ev) kira sözleşmesi | Evet | TBK m. 339 vd. |
| Çatılı işyeri (dükkan, ofis, mağaza) kira sözleşmesi | Evet | TBK m. 339 vd. |
| AVM kira sözleşmesi | Evet (çatılı işyeri kapsamında) | Yargıtay kararları |
| Tacirler arası kira sözleşmesi (çatılı işyeri) | Evet | TBK m. 339 vd. + Yargıtay |
| Tarla, arazi, açık alan kirası | Hayır | TBK m. 299-338 genel hükümler |
| Taşınır kira sözleşmesi | Hayır | TBK genel kira hükümleri |
6570 Sayılı Kanun Ne Zaman Yürürlükten Kalktı?
Kira hukukunda sıkça sorulan ve arama motorlarında öne çıkan bir soru: 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hangi tarihte yürürlükten kalktı?
6570 sayılı Kanun; 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleriyle (TBK m. 339-356) büyük ölçüde yürürlükten kalkmıştır. Bu tarihten itibaren:
- Tüm kira sözleşmelerine TBK m. 299-338 (genel kira hükümleri) uygulanmaktadır
- Konut ve çatılı işyeri kiralarına ayrıca TBK m. 339-356 (özel hükümler) uygulanmaktadır
- TBK m. 346 ve kiracı aleyhine düzenleme yasağı bu tarihten itibaren geçerlidir
Önemli Not: 6570 sayılı Kanun döneminde geçerli olan bazı düzenlemeler ve Yargıtay içtihatları, TBK’nın yürürlüğe girmesiyle birlikte önemli ölçüde değişmiştir. 2012 öncesi kira hukukuna dayanan uygulamaların güncellenmesi gerekmektedir.
Geçersiz Sayılan Düzenlemeler – Tam Liste
TBK m. 346 kapsamında geçersiz sayılan sözleşme hükümleri şu şekilde sınıflandırılabilir:
Gecikme Cezası
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde belirli miktarda ceza ödeneceğine ilişkin hükümler
Muacceliyet Kaydı
Kira gecikmesi halinde sonraki ayların kiralarının da derhal muaccel (ödenebilir) hale geleceğine dair anlaşmalar
Çoklu Kira Bedeli Cezası
Sözleşmeye aykırılık halinde 2-3 aylık kira tutarında ceza öngören hükümler
Erken Tahliye Cezası
Kiracının sözleşme süresi dolmadan çıkması halinde kalan kira süresi tutarında ceza öngören düzenlemeler
Fahiş Güvence (Depozito)
3 aylık kira bedelini aşan güvence/depozito miktarı öngören hükümler (TBK m. 342)
Aykırı Kullanım Cezası
Kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması halinde zarar hesabı yapılmaksızın sabit ceza öngören hükümler
Fahiş Kira Artışı
Yasal üst sınırı aşan kira artış taahhüdü; TBK m. 344 ile belirlenen sınır üstündeki artışlar geçersizdir
Tahliye Taahhütnamesi (Önceden)
Kira başlamadan önce alınan tahliye taahhütnameleri; kiralananın tesliminden önce imzalananlar geçersizdir
Cezai Şart Yasağı ve Gecikme Faizinden Farkı
TBK m. 346’nın getirdiği yasak; cezai şartı kapsar; ancak gecikme faizini kapsamaz. Bu kritik ayrım; uygulamada sıklıkla karıştırılmaktadır.
| Ölçüt | Cezai Sart | Gecikme Faizi |
|---|---|---|
| TBK m. 346 kapsamında mı? | Evet – Geçersiz | Hayır – Geçerli |
| Zarar ispatı gerekir mi? | Hayır – Önceden belirlenir | Hayır – Faiz otomatik |
| Hukuki niteliği | Sözleşme cezası | Temerrüt faizi (TBK m. 117) |
| Oran serbestisi | Geçersiz – oran belirlenmez | Yasal veya sözleşmesel faiz oranı |
| Uygulama koşulu | Belirlenen koşul (gecikme gibi) | Temerrüde düşme |
| Kiraya verenin hakkı | Ceza talep edemez | Temerrüt faizi talep edebilir |
Pratik Sonuç: Kiraya veren; geç kira ödemesi nedeniyle cezai şart talep edemez; ancak temerrüt faizi talep edebilir. Bu faiz; ticari kira sözleşmelerinde ticari faiz, diğerlerinde yasal faiz oranında hesaplanır.
Güvence (Depozito) Sınırı – TBK m. 342
TBK m. 342; kira sözleşmelerinde kiracıdan talep edilebilecek güvence miktarını sınırlandırmaktadır. Bu sınırlama; TBK m. 346’nın güvence boyutuna ilişkin tamamlayıcı emredici hükmüdür.
- Konut kiralarında: 3 aylık kira bedelini aşan güvence miktarı geçersizdir
- Çatılı işyeri kiralarında: Yine 3 aylık kira bedeli sınırı uygulanır
- Güvencenin niteliği: Para, banka teminat mektubu veya kıymetli evrak şeklinde verilebilir. Para ise bankada vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır (TBK m. 342/2)
- Kira sözleşmesi sona erdiğinde: Kiraya verenin güvenceyi tutabilmesi için yasal süre içinde icra takibi başlatması veya dava açması gerekir; aksi halde banka güvenceyi kiracıya iade eder
Dikkat: Sözleşmede 3 aylık kira bedelini aşan güvence miktarı öngörülmüş ve kiracı bunu ödemiş olsa dahi; fazla ödenen kısım hukuki dayanaktan yoksun (sebepsiz zenginleşme) sayılır ve kiracı tarafından geri istenebilir.
Kira sözleşmenizdeki geçersiz hükümleri tespit etmek veya hakkınızı almak için İstanbul avukat ekibimizle iletişime geçin.
Tacirler Arası Kira Sözleşmesi ve TBK 346 – Yargıtay Tutumu
Uygulamada ve mikro aramalarda en sık sorulan sorulardan biri: Tacirler arası kira sözleşmelerinde TBK m. 346 uygulanır mı?
Yanıt: Evet, uygulanır.
TBK m. 346; “konut ve çatılı işyeri” kiralarını düzenleyen bölümde yer almakta olup bu koruma kapsamı; kiracının tacir olup olmasına göre değişmemektedir. Başka bir ifadeyle; hem konut kiracılarını hem de ticari amaçlı işyeri kiracılarını (tacir de olsa) korumaktadır.
Yargıtay’ın Tutumu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi; tacirler arası kira sözleşmelerinde de TBK m. 346’nın uygulanacağını ve kiracının tacir sıfatına sahip olmasının bu hükmün uygulanmasını engellemediğini istikrarlı kararlarla teyit etmektedir. Hükmün emredici niteliği; tarafların iradeleriyle aşılamamasını da beraberinde getirmektedir.
TBK m. 339/2 İstisnası – Belirli Süre ile Sınırlandırma
TBK m. 339/2 uyarınca; tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olması halinde, ilk 8 yıl boyunca TBK m. 340-354 arasındaki bazı hükümler (güvence ve erken tahliye tazminatı kararlaştırılması dahil) değiştirilebilir. Ancak bu istisna; TBK m. 346’yı tamamen dışlamaz; yalnızca belirlenen süre içinde bazı koruyucu hükümlerin daha esnek uygulanmasına imkan tanır.
AVM Kira Sözleşmesi ve TBK 346
AVM kira sözleşmesi feshi ve TBK m. 346’nın AVM kiralarına uygulanması; özellikle büyük ticari kiracılar için kritik bir konudur.
Yargıtay; AVM kira sözleşmelerinin çatılı işyeri kirası niteliğinde olduğunu ve TBK m. 339 vd. hükümlerine tabi bulunduğunu kabul etmektedir. Bu nedenle:
- AVM kira sözleşmesine konulan cezai şart hükümleri TBK m. 346 kapsamında geçersiz sayılabilir
- AVM sözleşmelerinde öngörülen “sözleşme süresi dolmadan çıkılması halinde kalan kira ödenecektir” hükümleri geçersiz cezai şart niteliğindedir
- AVM’lerde ciro payı kira bedeli olarak kararlaştırılmışsa; bu “yan gider” değil kira bedeli kapsamında değerlendirileceğinden geçerlidir
- AVM’nin kiracıya açılma tarihini değiştirmesi veya ortak alanları kapatması gibi durumlar; kiracıya olağanüstü fesih hakkı verebilir
Kiracı Sözleşmeden Önce Çıkarsa – Erken Tahliye
Kiracı sözleşme süresi dolmadan kiralananı tahliye ederse (erken tahliye); kira sözleşmesinde bu duruma ilişkin cezai şart hükmü olsa dahi bu hüküm TBK m. 346 gereğince geçersizdir.
Kiraya Verenin Hakları Erken Tahliyede
- Kiraya veren; cezai şart talep edemez
- Kiraya veren; uğradığı gerçek zararı genel hükümlere göre ispat ederek tazminat talep edebilir
- Gerçek zarar; makul süre içinde yeni kiracı buluncaya kadar boş kalan süreye ait kira geliri kaybıdır
- Kiraya veren; yeni kiracı bulmak için gerekli özeni göstermek zorundadır
| Durum | Kiraya Verenin Talep Edebileceği | Talep Edemeyeceği |
|---|---|---|
| Kiracı erken çıktı, ev 2 ay boş kaldı | 2 aylık kira bedeli tazminat | Sözleşmedeki cezai şart |
| Kiracı erken çıktı, hemen yeni kiracı bulundu | Yeni kira ile eski kira farkı (varsa) | Kalan sürenin tüm kira bedeli |
| Kiraya veren yeni kiracı aramadı | Sınırlı tazminat (özensizlik) | Tam kira tazminatı |
Kiracı Kira Sözleşmesini Feshedebilir mi?
Kiracı Kira Sözleşmesini Feshedebilir mi?
Bu soru; kira sözleşmesinin türüne göre farklı yanıtlar almaktadır.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi
- Kiracı; sözleşme süresi dolmadan tek taraflı olarak feshedemez
- Erken çıkarsa; gerçek zararı tazmin etmek zorundadır (cezai şart değil)
- Ancak TBK m. 331 kapsamında haklı sebep (olağanüstü fesih hakkı) varsa her zaman feshedebilir
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi
- Kiracı; TBK m. 328 uyarınca yasal ihbar süresine uyarak feshedebilir
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihbar süresi kira dönemine göre belirlenir; genellikle 3 aylık ihbar süresi uygulanır
Olağanüstü Fesih Halleri (TBK m. 331)
Her iki sözleşme türünde de taraflara ciddi nedenler mevcutsa; 3 aylık yasal ihbar süresine uyarak olağanüstü fesih hakkı tanınmaktadır.
Kiracı Kiralananda Değişiklik Yapabilir mi? – TBK m. 321
Bu soru; “Diğer sorular” arasında öne çıkmaktadır. Kiracının kiralananda değişiklik yapıp yapamayacağı; TBK m. 319 ve m. 321 hükümleriyle düzenlenmektedir.
Kiracının Değişiklik Yapabildiği Haller
- Kiraya verenin yazılı izni olmak koşuluyla kiracı; kiralananın durumunu değiştirebilir (TBK m. 321)
- İzinli değişiklikler; sözleşme sona erdiğinde kiracı tarafından sökülerek götürülebilir
- Kiraya veren isterse; değişikliklerin yerinde bırakılmasını bedelsiz olarak kabul edebilir
Kiracının Değişiklik Yapamadığı Haller
- Kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananın durumu değiştirilemez
- İzinsiz değişiklikler; kiraya verenin ihtarına rağmen eski hale getirilmezse; kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı doğar
- Kiralananın amacına aykırı kullanım yasaktır
- Alt kiraya verme; kiraya verenin yazılı iznini gerektirmektedir (TBK m. 322)
Geçersiz Düzenlemenin Hukuki Sonuçları
TBK m. 346’ya aykırı düzenlemelerin geçersizliği; kısmi geçersizlik (sözleşmenin kalan kısmının geçerliliğini koruması) kuralına tabidir.
- Geçersiz hüküm uygulanmaz: Sözleşmeye konulmuş olması veya taraflarca imzalanmış olması, bu hükmün hukuki sonuç doğurmasını sağlamaz
- Kalan sözleşme geçerli kalır: Geçersiz hüküm; sözleşmenin tamamını geçersiz kılmaz; yalnızca o hüküm uygulanmaz
- Fazla tahsil edilen bedelin iadesi: Geçersiz cezai şart hükmüne dayanılarak kiracıdan bedel alınmışsa; bu bedel hukuki dayanaktan yoksundur ve sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında iade talep edilebilir
- Mahkeme resen geçersizliği dikkate alır: Kiracı itiraz etmese dahi; mahkeme geçersiz cezai şart hükmünü resen göz ardı eder
- İcra takibinin iptali: Geçersiz cezai şart alacağına dayanan icra takibi; kiracının itirazıyla durdurulabilir ve iptal ettirilebilir
TBK m. 354 – Kiracı Aleyhine Ek Sözleşme Yasağıyla İlişkisi
TBK m. 346 ve TBK m. 354; birbirini tamamlayan iki emredici koruma hükmüdür. Aralarındaki fark şöyledir:
| Madde | Kapsamı | Yasak Türü |
|---|---|---|
| TBK m. 346 | Kiracıya ek ödeme yükümlülüğü getirilmesi | Mali yük yasağı – cezai şart, ek bedel, muacceliyet kaydı |
| TBK m. 354 | Tahliye davası hükümleri aleyhine sözleşme | Tahliye koşullarını ağırlaştıran veya tahliyeyi kolaylaştıran sözleşme hükümleri |
Her iki madde de emredici nitelikte olup tarafların bu hükümlerin aksini sözleşmeyle kararlaştırmaları mümkün değildir.
Yargıtay Kararları
Yargıtay Kararları
Özet Tablo
| Konu | Özet |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m. 346 (emredici hüküm) |
| Kapsam | Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri (tacir, AVM dahil) |
| Yasak | Kira bedeli ve yan gider dışında ek ödeme yükümlülüğü getirilemez |
| Geçersiz cezai sartlar | Gecikme cezası, muacceliyet kaydı, erken tahliye cezası, fahiş aykırılık cezası |
| Güvence (depozito) sınırı | 3 aylık kira bedeli (TBK m. 342) |
| Gecikme faizi | Geçerlidir; temerrüt faizi talep edilebilir |
| Tacirler arası kira | TBK m. 346 uygulanır; Yargıtay istikrarlı içtihadı |
| AVM kira sözleşmesi | Çatılı işyeri kirası kapsamında; TBK m. 346 uygulanır |
| Erken tahliyede kiraya verenin hakkı | Gerçek zarar tazminatı (ispata dayalı); cezai şart değil |
| 6570 sayılı Kanun | 01.07.2012’de TBK ile büyük ölçüde yürürlükten kalktı |
| Geçersizlik türü | Kısmi geçersizlik; sözleşmenin geri kalanı geçerlidir |
| Resmi kaynak | TBK m. 346 – mevzuat.gov.tr |
Sıkça Sorulan Sorular
TBK m. 346; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesini yasaklayan emredici bir hükümdür. Özellikle kira bedelinin geç ödenmesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaları geçersiz kılmaktadır. Bu yasağa aykırı sözleşme hükümleri; taraflarca imzalanmış olsa dahi hukuki sonuç doğurmaz ve mahkemece resen geçersiz sayılır.
TBK m. 346 kapsamında; kiracıya kira bedeli ve yan gider dışında ek ödeme yükümlülüğü getiren tüm hükümler geçersizdir. Bunlar: gecikme cezaları, muacceliyet kayıtları, erken tahliye için kalan kira süresi tutarında ceza, sözleşmeye aykırı kullanım için fahiş ceza ve 3 aylık kira bedelini aşan güvence (TBK m. 342) şeklinde sıralanabilir. Geçersizlik; sözleşmenin tamamını değil yalnızca ilgili hükmü etkiler.
Kiracı; kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananın durumunu değiştiremez (TBK m. 321). Yazılı izinle yapılan değişiklikler; sözleşme sona erdiğinde sökülüp götürülebilir veya kiraya verenin talebi üzerine bedelsiz olarak yerinde bırakılabilir. İzinsiz değişiklikler; kiraya veren ihtarda bulunup süre tanımasına rağmen eski hale getirilmezse kira sözleşmesinin feshine dayanak oluşturabilir.
6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun; 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleriyle büyük ölçüde yürürlükten kalkmıştır. Bu tarihten itibaren kira hukuku; TBK m. 299-378 (genel kira hükümleri) ve TBK m. 339-356 (konut ve çatılı işyeri kiraları) kapsamında düzenlenmektedir.
Evet. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi; tacirler arası çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de TBK m. 346’nın uygulanacağını ve kiracının tacir sıfatına sahip olmasının bu emredici hükmü devre dışı bırakmayacağını istikrarlı kararlarla kabul etmektedir. AVM kira sözleşmeleri de çatılı işyeri kirası kapsamında değerlendirildiğinden aynı kurala tabidir.
Hayır. Kiracının erken tahliye etmesi halinde; sözleşmeye konulan cezai şart hükmü TBK m. 346 uyarınca geçersizdir. Kiraya veren; cezai şart yerine yalnızca gerçek zararını ispat ederek tazminat talep edebilir. Bu zarar; makul süre içinde yeni kiracı buluncaya kadar boş kalan süredeki kira geliri kaybıdır. Kiraya veren yeni kiracı aramak için gerekli özeni göstermek zorundadır.
Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı tek taraflı feshedemez; ancak gerçek zararı tazmin etmek zorundadır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK m. 328 uyarınca yasal ihbar sürelerine uyarak (genellikle 3 ay) feshedebilir. Ayrıca TBK m. 331 kapsamında her iki sözleşme türünde de önemli nedenler varsa 3 aylık ihbar süresiyle olağanüstü fesih hakkı kullanılabilir.
Yazarlar Hakkında
Bu içerik, AEK Hukuk bünyesindeki avukatlar tarafından hazırlanmış ve mesleki uzmanlık çerçevesinde denetlenmiştir.
Av. Mehmet Salih Ayyıldız
İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2019). Gayrimenkul Hukuku, kira davaları ve Ticaret Hukuku uzmanı. AEK Hukuk kurucu ortağı.
Av. Turgut Ekrem
İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2019). Ceza Hukuku ve AYM/AİHM bireysel başvurularında uzman. AEK Hukuk kurucu ortağı.
Kira Sözleşmenizdeki Geçersiz Hükümler İçin Yanınızdayız
Kiracı aleyhine cezai şart, fazla depozito iadesi, erken tahliye tazminatı veya AVM kira uyuşmazlığı konularında deneyimli İstanbul avukat ekibimizle iletişime geçin.