Kiracının Evi Olması Halinde Tahliye Davası – (TBK 352/3) 2026
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması durumunda ev sahibi; TBK m. 352/3 gereğince tahliye davası açabilir. Bunun için kiraya verenin bu durumu kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte bilmemesi ve sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açması zorunludur. Bu hak düşürücü sürenin kaçırılması; tahliye hakkının tamamen ortadan kalkmasına yol açar. Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk şartı da ayrıca yerine getirilmelidir.
İçindekiler
- TBK m. 352/3 – Tam Kanun Metni
- Kiracının Evi Olması Nedeniyle Tahliye – Genel Bakış ve Hukuki Temel
- Dava Şartları – 4 Koşulun Bir Arada Varlığı Zorunlu
- Aynı İlçe mi? Aynı İl mi? – Coğrafi Sınır Sorunları
- Büyükşehir Belediyesi Sorunu – Kritik Tartışma
- Oturmaya Elverişlilik Şartı – Aile Nüfusu ve Sosyal Durum
- Bilmeme Şartı – Sözleşme İmzalanırken Bilmemek
- Sonradan Ev Satın Alma – Kira Sözleşmesinden Sonra Ev Alan Kiracı
- TBK 352/3 Dava Açma Süresi – 1 Aylık Hak Düşürücü Süre
- Zorunlu Arabuluculuk – 01.09.2023 Sonrası
- Tahliye Davası Nasıl Açılır – Adım Adım
- TBK 352/3 Dava Dilekçesi Örneği
- Ev Sahibinin Başka Evi Varsa Kiracıyı Çıkarabilir mi?
- Yargıtay Kararları
- Özet Tablo
- Sıkça Sorulan Sorular
TBK m. 352/3 – Tam Kanun Metni
TBK m. 352/3 – Tam Kanun Metni
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
TBK m. 352/1 – İki Haklı İhtar(1) Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
TBK m. 352/2 – Tahliye Taahhüdü(2) Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sona erdirebilir.
TBK m. 352/3 – Kiracının Konut Sahibi Olması(3) Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kiracının Evi Olması Nedeniyle Tahliye – Genel Bakış ve Hukuki Temel
TBK m. 352/3’ün temel gerekçesi; kira ilişkisindeki dürüstlük kuralıdır. Kira sözleşmesi; taraflar arasında güvene dayanan bir ilişki kurar. Kiracının kendi evi varken bunu ev sahibinden gizleyerek daha düşük kirayla kirada oturması ve kendi evini daha yüksek bedelle kiraya vermesi; dürüstlük kuralına açık aykırılık oluşturur.
Bu hüküm; kiracının korunması prensibiyle aynı anda ev sahibinin menfaatinin de dikkate alındığı dengeli bir düzenleme niteliğindedir. Zira hüküm; her koşulda değil, yalnızca kiraya verenin bilmemesi ve belirli coğrafi koşulların sağlanması halinde uygulanmaktadır.
Bu Hükmün Ev Sahibi Açısından Önemi: TBK m. 352/3; belirsiz süreli ve uzun vadeli kira sözleşmelerinde ev sahibine güçlü bir tahliye imkanı tanımaktadır. Kiracının evi olduğunu öğrenen ev sahibi; ihtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350) veya diğer tahliye sebeplerine gitmeden doğrudan bu hüküme dayanabilir.
Dava Şartları – 4 Koşulun Bir Arada Varlığı Zorunlu
TBK m. 352/3 kapsamında tahliye kararı alınabilmesi için aşağıdaki dört koşulun tamamının birlikte gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Koşullardan herhangi birinin yokluğu; davanın reddine yol açar.
| Koşul | İçerik | Yokluğunun Sonucu |
|---|---|---|
| 1. Aynı ilçe/belde sınırı | Kiracının veya eşinin evi; kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olmalıdır | Farklı ilçede ev varsa dava reddedilir |
| 2. Oturmaya elverişlilik | Kiracının ailesiyle birlikte oturabileceği nitelikte ve büyüklükte olmalıdır | Yetersiz konut tahliye sağlamaz |
| 3. Bilmeme şartı | Kiraya veren; sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bu konutu olduğunu bilmemelidir | Bilerek sözleşme yapıldıysa hak yoktur |
| 4. 1 aylık süre | Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır | Süre kaçırılırsa hak düşer; bir sonraki dönem beklenir |
Aynı İlçe mi? Aynı İl mi? – Coğrafi Sınır Sorunları
TBK m. 352/3’teki “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde” ifadesi; uygulamada en çok karıştırılan konuların başında gelmektedir. Bu ifade; “aynı il” veya “aynı şehir” anlamına gelmemekte; yalnızca ilçe veya belde belediye sınırlarını kapsamaktadır.
Pratik Uygulama Örnekleri
| Senaryo | TBK 352/3 Uygulanır mı? | Gerekçe |
|---|---|---|
| Kiracı Kadıköy’de kirada, evi de Kadıköy’de | Evet | Aynı ilçe sınırı içinde |
| Kiracı Kadıköy’de kirada, evi Üsküdar’da | Hayır | Farklı ilçe; aynı il ama farklı sınır |
| Kiracı Bodrum Merkez Belediyesi’nde kirada, evi Bodrum Belde Belediyesi’nde | Hayır (kural) | Farklı belediye sınırları; teknik inceleme gerekir |
| Kiracı bir ilçede kirada, evi başka bir ilde | Hayır | Tamamen farklı coğrafi birim |
| Kiracının eşinin aynı ilçede evi var, kiracının evi yok | Evet | TBK “veya birlikte yaşadığı eşinin” der |
Büyükşehir Belediyesi Sorunu – Kritik Tartışma
İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde büyükşehir belediyesi ile ilçe belediyeleri iç içe geçmiş durumdadır. Bu durum; TBK m. 352/3’ün uygulanmasında önemli sorular doğurmaktadır.
Yargıtay’ın yerleşik tutumuna göre; TBK m. 352/3’teki “ilçe veya belde belediyesi” ifadesi büyükşehir belediyesini kapsamamaktadır. Örneğin İstanbul Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde kalan farklı ilçelerdeki konutlar “aynı ilçe” kapsamında değerlendirilemez. Bu nedenle büyükşehirlerde ilçe bazında değerlendirme yapılması zorunludur.
Büyükşehirlerde Uygulama: Büyükşehir belediyesi çatısı altındaki ilçe belediyeleri birbirinden bağımsızdır. Kiracı ve kiralananın aynı büyükşehir sınırları içinde ama farklı ilçelerde olması; TBK m. 352/3 kapsamında tahliye sebebi oluşturmaz. Dava stratejisi belirlenirken ilçe sınırları hassasiyetle araştırılmalıdır.
Oturmaya Elverişlilik Şartı – Aile Nüfusu ve Sosyal Durum
Kiracının aynı ilçede konutu olması; tahliye için tek başına yeterli değildir. Bu konutun kiracının ve ailesinin yaşam koşullarına uygun olması gerekir. Oturmaya elverişlilik; nesnel değil göreceli bir kriterdir; her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Oturmaya Elverişlilik Değerlendirme Kriterleri
- Aile büyüklüğü: 6 kişilik bir ailenin 1+0 ya da 1+1 bir konuta sıkışması; oturmaya elverişliliği ortadan kaldırmaya yeter
- Fiziksel durum: Konut bakımsız, yıkık dökük veya sağlıksız koşullar içindeyse elverişli sayılmaz
- Engel/sağlık durumu: Kiracı veya aile bireyinin özel erişim ihtiyacı varsa standart konut elverişsiz olabilir
- Yasal statüsü: İmar mevzuatına aykırı yapı ya da oturma izni olmayan konut elverişli sayılmaz
Kiracınızın evi olduğunu öğrendiniz; 1 aylık süreyi kaçırmamak için hemen adım atın. İstanbul avukat ekibimizle iletişime geçin.
Bilmeme Şartı – Sözleşme İmzalanırken Bilmemek
TBK m. 352/3’ün “kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa” koşulu; çok önemli bir unsurdur. Bu koşul; yalnızca sözleşmenin imzalandığı ana ilişkin bir bilgisizlik durumunu ifade etmektedir.
Bilmeme Şartının Pratik Sonuçları
- Kiraya veren sözleşme imzalanırken kiracının evini biliyorsa ve yine de sözleşmeyi imzaladıysa; TBK m. 352/3’e dayanamaz. Bilgi sahibiyken sözleşmeye girmek; zımni vazgeçme anlamına gelir
- Kiracının sözleşme imzalanırken evi yoksa ve sonradan edinirse; kiraya veren bilme şartından etkilenmez. Zira kiraya veren sözleşme anında zaten bilme imkanına sahip değildi
- Bilmeme; kiraya verenin kastı veya ağır ihmali sonucunda oluşmuşsa durum farklı değerlendirilebilir
- Kiraya verenin sonradan öğrenmesi; dava açma hakkını doğurur; süreyi başlatmaz. Süre; sözleşme bitiminden başlar
Sonradan Ev Satın Alma – Kira Sözleşmesinden Sonra Ev Alan Kiracı
Uygulamada en sık sorulan sorulardan biri şudur: Kiracının sözleşme imzalanırken evi yoktu; ancak sözleşmeden sonra aynı ilçede ev satın aldı. Bu durumda TBK m. 352/3 uygulanır mı?
Yanıt: Evet, uygulanır.
TBK m. 352/3’ün “kurulması sırasında bunu bilmiyorsa” şartı; sözleşme anında evi olmayan kiracı için zaten gerçekleşmiş sayılır. Kiracı sonradan ev edinmişse; kiraya veren bunu sözleşme anında zaten bilemezdi. Dolayısıyla bilmeme şartı doğal olarak karşılanmış olur. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları bu yönde yerleşik içtihat oluşturmuştur.
TBK 352/3 Dava Açma Süresi – 1 Aylık Hak Düşürücü Süre
TBK m. 352/3’te öngörülen 1 aylık dava açma süresi; bir zamanaşımı değil; hak düşürücü süredir. Bu farkın önemi büyüktür: zamanaşımı itiraz yoluyla ilerletilebilirken; hak düşürücü süre mahkemece resen dikkate alınır ve kaçırılması halinde hak tamamen ortadan kalkar.
1 Aylık Sürenin Başlangıç Noktası
- Süre; sözleşmenin bitiminden başlar. Kiraya verenin kiracının evini öğrendiği tarihten değil; kira döneminin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır
- Sözleşme yenilenerek devam ediyorsa her yeni kira döneminin sonunda 1 aylık süre yeniden başlar
- Arabuluculuk başvurusu da bu süre içinde yapılmalıdır; arabuluculuk başvurusu dava açma süresini askıya alır
- Dava açma süresi kaçırılmışsa; bir sonraki kira döneminin sona ermesi beklenerek yeni bir süre içinde dava açılabilir
Süre Kaçırmanın Sonucu: 1 aylık hak düşürücü sürenin geçirilmesi halinde; mahkeme davayı resen reddeder ve yargılama giderleri kiraya verene yüklenir. Ayrıca bir sonraki kira döneminin bitmesi beklenmesi gerekir. Bu nedenle kiracının evi olduğunu öğrenen ev sahibinin; kira dönemi biterken veya biter bitmez zaman kaybetmeksizin harekete geçmesi zorunludur.
Zorunlu Arabuluculuk – 01.09.2023 Sonrası
7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik ile 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu tarihten sonra açılacak tüm tahliye davalarında; arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır.
Arabuluculuk Süreci
Arabuluculuk merkezi seçimi
Karşı tarafın yerleşim yeri veya kira konusunun bulunduğu yer arabuluculuk merkezine başvurulur; alternatif olarak taraflar arabulucu üzerinde anlaşabilir
Başvuru ve atama
Arabuluculuk merkezine başvuru yapılır; arabulucu atanır; her iki taraf davet edilir; karşı taraf 3 iş günü içinde yanıt vermezse süreç başarısız sayılır
Arabuluculuk görüşmeleri
Taraflar arabulucu önünde bir araya gelir; anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir; sağlanamazsa arabuluculuk başarısız sonuçlandırılır
Son tutanak
Arabuluculuğun başarısız sonuçlandığına dair son tutanak alınır; bu belge olmadan dava açılamaz
Dava açılır
Arabuluculuk son tutanağı ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tahliye davası dilekçesi verilir
Tahliye Davası Nasıl Açılır – Adım Adım
- Kiracının konutunu tespit edin: Tapu sicili, adres kayıtları veya belgelenmiş bilgiler kiracının aynı ilçede konutu olduğunu kanıtlamalıdır
- Konutun elverişliliğini değerlendirin: Kiracının aile yapısına uygun olup olmadığını belgelerle destekleyin
- Kira döneminin bitmesine dikkat edin: 1 aylık hak düşürücü süreyi takip edin; zorunlu arabuluculuk başvurusunu bu süre içinde yapın
- Arabuluculuğa başvurun: Son tutanağı alın
- Dilekçeyi hazırlayın: TBK m. 352/3’e dayanan tahliye davası dilekçesini eklerle birlikte düzenleyin
- Sulh Hukuk Mahkemesi’ne verin: Kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir
TBK 352/3 Dava Dilekçesi Örneği
TBK m. 352/3 Tahliye Dava Dilekçesi – Örnek
… SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: …(Ad-Soyad, TC Kimlik No, Adres)
VEKİLİ: … Barosu Avukatı … (varsa)
DAVALI: …(Kiracının Ad-Soyad, TC Kimlik No, Adres)
KONU: TBK m. 352/3 Gereğince Tahliye Talebi
DAVA DEĞERİ: … TL (aylık kira bedeli)
AÇIKLAMALAR:
1. Davalı kiracı ile …./…./……. tarihinde akdedilen kira sözleşmesine istinaden müvekkilime ait … adresindeki konut kiralanmış olup aylık kira bedeli … TL’dir.
2. Kira sözleşmesinin kurulması sırasında davalının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu olduğu müvekkil tarafından bilinmemekteydi.
3. Yapılan araştırmalar sonucunda davalının/eşinin … adresinde tapuya kayıtlı oturmaya elverişli bir konutu bulunduğu öğrenilmiştir. Söz konusu konut, kiralananla aynı ilçe/belde belediye sınırları içindedir. (Delil: Tapu kaydı, adres bilgisi)
4. Kira sözleşmesi …./…./……. tarihinde sona ermiş olup işbu dava yasal 1 aylık hak düşürücü süre içinde açılmaktadır.
5. Zorunlu arabuluculuk başvurusu … tarihinde yapılmış olup arabuluculuk …./…./……. tarihli son tutanakla sonuçsuz kalmıştır. (Son tutanak ektedir)
HUKUKİ DAYANAK: TBK m. 352/3
DELİLLER: Kira sözleşmesi, tapu kaydı sureti, adres kayıt belgesi, arabuluculuk son tutanağı, tanık beyanı ve sair yasal deliller
SONUÇ VE TALEP: Yukarıda arz edilen nedenlerle; davalı kiracının TBK m. 352/3 gereğince taşınmazı tahliye etmesine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederiz.
Tarih: …/…./…..
Davacı / Davacı Vekili
Ev Sahibinin Başka Evi Varsa Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Bu soru; iki farklı tahliye hükmünü birbirine karıştırmaktan kaynaklanmaktadır. TBK m. 352/3 ile TBK m. 350/1 arasındaki fark kritiktir:
| Ölçüt | TBK m. 352/3 – Kiracının Evi | TBK m. 350/1 – Ev Sahibinin İhtiyacı |
|---|---|---|
| Kimin evi? | Kiracının veya eşinin evi | Ev sahibinin veya aile bireylerinin ihtiyacı |
| Ev sahibinin evi etkiler mi? | Hayır; ev sahibinin evi TBK 352/3’ü etkilemez | Evet; ev sahibinin başka uygun evi varsa mahkeme ihtiyacı tartışabilir |
| Dava süresi | Kira bitiminden 1 ay | Belirli dönem sonu veya bildirim |
Sonuç: Ev sahibinin başka evi olması; TBK m. 352/3 kapsamındaki tahliye davasını etkilemez. Bu davanın konusu; ev sahibinin ihtiyacı değil, kiracının kendi evi olduğunu gizlemesidir.
Yargıtay Kararları
Yargıtay Kararları
Özet Tablo
| Konu | Özet |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK m. 352/3 |
| Coğrafi koşul | Aynı ilçe veya belde belediye sınırı – il değil |
| Elverişlilik koşulu | Kiracının aile yapısına ve sosyal durumuna uygun olmalı |
| Bilmeme koşulu | Sözleşme imzalanırken kiraya veren bilmemelidir |
| Dava açma süresi | Kira dönemi bitiminden itibaren 1 ay – hak düşürücü |
| Sonradan ev alma | TBK m. 352/3 yine uygulanır; bilmeme şartı zaten karşılanmıştır |
| Büyükşehir belediyesi | Belirleyici değil; ilçe belediyesi esas alınır |
| Eşin evi | Uygulanır; ancak dava tarihinde birlikte yaşama şarttır |
| Arabuluculuk | Zorunlu (01.09.2023 sonrası) |
| Görevli mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi (kiralananın bulunduğu yer) |
| Resmi kaynak | TBK m. 352 – mevzuat.gov.tr |
Sıkça Sorulan Sorular
TBK m. 352/3 kapsamındaki tahliye davası dilekçesinde; tarafların kimlik ve adres bilgileri, kira sözleşmesinin bilgileri (tarih, adres, kira bedeli), kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırları içindeki konutun tapu ve adres bilgileri, sözleşme imzalanırken bu durumun kiraya verene bilinmediğine dair açıklama, kira döneminin sona erme tarihi ve 1 aylık süre içinde dava açıldığına dair bilgi ile arabuluculuk son tutanağı yer almalıdır. Dilekçe kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne verilir.
Hayır. TBK m. 352/3; “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde” ifadesini kullanmaktadır. Kiracının aynı ilde ancak farklı bir ilçede evi bulunması; bu hüküm kapsamında tahliye sebebi oluşturmaz. Örneğin İstanbul’da Kadıköy’de kirada olan bir kiracının Sarıyer’de evi varsa, TBK m. 352/3 uygulanamaz. Yargıtay da büyükşehir belediyesi değil ilçe belediyesi sınırının esas alınacağını istikrarlı biçimde vurgulamaktadır.
Dava açma süresi; kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 aydır. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılması halinde dava hakkı tamamen ortadan kalkar. Süre; kiraya verenin kiracının evini öğrendiği tarihten değil, kira döneminin sona erdiği tarihten başlar. Arabuluculuk başvurusu da bu süre içinde yapılmalıdır; arabuluculuk süreci devam ettiği sürece dava açma süresi askıya alınır.
TBK m. 352/3 kapsamındaki tahliyede; ev sahibinin başka evi olup olmaması sonucu etkilemez. Bu hüküm; kiracının kendi evini gizleyerek kiracılık yapmasına karşı bir koruma olup ev sahibinin durumunu değil kiracının durumunu esas alır. Ancak ev sahibi TBK m. 350/1 kapsamında “kendi ihtiyacı” nedeniyle tahliye talep edecekse; başka uygun evi olup olmaması mahkemece değerlendirilebilir. İki hüküm birbirine karıştırılmamalıdır.
Kiracının kira sözleşmesi imzalanırken evi yokken sonradan aynı ilçe ya da belde sınırları içinde ev satın alması halinde TBK m. 352/3 yine uygulanır. Çünkü “bilmeme şartı” sözleşme anına ilişkindir; kiraya veren sözleşme anında kiracının evi olmadığından zaten bilme imkanına sahip değildi. BAM ve Yargıtay kararları da sonradan ev edinmenin tahliye hakkını doğurduğunu istikrarlı biçimde teyit etmektedir.
TBK m. 352/3 kapsamındaki kiracının evi olması nedeniyle tahliye davası; kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurularak arabuluculuk son tutanağının alınması zorunludur. Tahliye kararının kesinleşmesinin ardından icra yoluyla tahliye sağlanabilir.
Yazarlar Hakkında
Bu içerik, AEK Hukuk bünyesindeki avukatlar tarafından hazırlanmış ve mesleki uzmanlık çerçevesinde denetlenmiştir.
Av. Mehmet Salih Ayyıldız
İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2019). Gayrimenkul Hukuku, kira davaları, tapu uyuşmazlıkları ve Ticaret Hukuku uzmanı. AEK Hukuk kurucu ortağı.
Av. Turgut Ekrem
İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu (2019). Ceza Hukuku ve AYM/AİHM bireysel başvurularında uzman. AEK Hukuk kurucu ortağı.
Kiracının Evi Olması Nedeniyle Tahliye Sürecinizde Yanınızdayız
TBK m. 352/3 kapsamındaki tahliye davası, arabuluculuk başvurusu veya 1 aylık sürenin takibi konusunda deneyimli İstanbul avukat ekibimizle iletişime geçin.